A titularidade real de superfície, um instituto jurídico previsto no Código Civil Brasileiro de 2002, permite que uma pessoa tenha o direito de usar e construir sobre o solo de uma outra pessoa, sem, no entanto, adquirir a propriedade do terreno. Esse mecanismo, amplamente utilizado em diversos países, possui inúmeras vantagens, tanto para o proprietário do solo quanto para o superficiário (quem recebe o direito de uso). No entanto, no Brasil, a sua utilização ainda é bastante limitada. Mas quais são as razões para isso?

O que é o direito de superfície?

Antes de entrarmos nas possíveis causas da sua baixa adesão no Brasil, é importante entender o que exatamente é o direito de superfície. Esse direito permite que o proprietário de um terreno ceda a outro o direito de utilizar a superfície do solo por um tempo determinado, em troca de pagamento ou outras formas de compensação. Durante a vigência do contrato de superfície, o superficiário pode, por exemplo, construir ou utilizar a terra para atividades econômicas, sem perder o direito sobre as construções e benfeitorias realizadas.

Esse instituto traz vantagens claras, como a possibilidade de aproveitar melhor o uso de terrenos que, muitas vezes, não são economicamente explorados por seus proprietários, além de viabilizar empreendimentos sem a necessidade de compra do solo, o que pode reduzir custos em certos tipos de negócios.

Por que o direito de superfície é pouco utilizado no Brasil?

Apesar dessas vantagens, a pouca utilização do direito de superfície no Brasil pode ser atribuída a diversos fatores, que envolvem aspectos culturais, jurídicos e até de desinformação sobre o instituto.

1. Cultura de Propriedade Plena: Um dos principais fatores é a forte valorização da propriedade plena no Brasil. Historicamente, os brasileiros têm uma visão tradicional de que a posse integral do solo é o modelo ideal de propriedade. A cultura imobiliária nacional é baseada no conceito de que possuir a terra e o que nela se constrói é a única forma segura de domínio, o que torna a cessão de direitos de superfície algo menos atraente.
2. Desconhecimento do Instituto: Outra razão importante é o desconhecimento sobre o direito de superfície tanto por proprietários quanto por operadores do Direito. Advogados, construtores e investidores muitas vezes não estão familiarizados com os detalhes do instituto, o que faz com que ele seja subutilizado. A falta de divulgação e compreensão das vantagens e formalidades do direito de superfície limita sua aceitação no mercado imobiliário.
3. Receios Jurídicos: Embora o Código Civil tenha regulamentado o direito de superfície, muitos investidores e proprietários têm receio de que as normas relacionadas à sua aplicação ainda não sejam suficientemente consolidadas. Há dúvidas sobre como o instituto se comporta diante de questões como herança, partilha de bens, ou até mesmo em casos de inadimplemento por parte do superficiário, o que acaba desencorajando sua utilização.
4. Burocracia e Insegurança Jurídica: Em algumas regiões do Brasil, o excesso de burocracia no registro e regularização de direitos reais de superfície também pode ser um obstáculo. A dependência de cartórios, a demora para a formalização do contrato de superfície e a insegurança jurídica em algumas situações acabam desestimulando sua adoção.
5. Mercado Imobiliário Concentrado: Em grandes centros urbanos, onde o direito de superfície poderia ser amplamente explorado, o mercado imobiliário é muitas vezes concentrado em grandes empresas que preferem adquirir a propriedade integral dos terrenos para fins de segurança jurídica e controle total sobre o uso do solo. O direito de superfície acaba sendo visto como uma alternativa desnecessária, já que essas empresas possuem poder de compra suficiente para adquirir o solo.

Potencial do direito de superfície no Brasil

Apesar desses obstáculos, o direito de superfície tem um grande potencial no Brasil, especialmente em áreas urbanas densas, onde a posse plena do solo pode ser financeiramente inviável para muitos empreendimentos. Cidades em expansão, que buscam soluções para a falta de terrenos disponíveis, poderiam se beneficiar do uso mais amplo desse instituto.

Se houver mais campanhas educativas, modernização nos processos de regulamentação e maior incentivo por parte dos governos e prefeituras, é possível que o direito de superfície passe a ser mais utilizado, sobretudo em projetos habitacionais e comerciais que visam o uso otimizado de terrenos urbanos.

Considerações finais

A pouca utilização da titularidade real de superfície no Brasil decorre de uma combinação de fatores culturais, jurídicos e econômicos. No entanto, com maior esclarecimento e incentivo para seu uso, esse instituto pode se tornar uma solução viável para questões relacionadas ao desenvolvimento urbano e ao aproveitamento eficiente de terrenos, especialmente nas grandes cidades.

Para aqueles interessados em se aprofundar nesse tema, sugerimos buscar mais fontes sobre o direito de superfície, suas aplicações em outros países e como ele pode se tornar uma ferramenta útil no planejamento urbano brasileiro.

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Este artigo foi escrito por Virgilio Meirelles, com o auxílio da inteligência artificial. A imagem que ilustra esta matéria foi obtida na Internet.